Société Civile Immobilière

1. Définition et caractéristiques d’une SCI

Une SCI ne peut exercer une activité commerciale puisqu’il s’agit d’une société civile. Le but de sa création intervient dans l’acquisition et la possession de biens immobiliers, et ne peut en aucun cas acheter des biens pour les revendre (dans le cadre achat/revente il faudra opter pour une SCCV). Les associés d’une SCI sont totalement responsables du passif social. Ce statut juridique comporte des risques, notamment lorsque les biens ont été achetés en recourant à l’endettement.

2. La création d’une SCI

Pour créer une SCI, il faut deux associés minimum, et aucun maximum n’est prévu par la loi. Il est tout à fait possible de constituer une société en SCI avec son conjoint ou son partenaire lié par un PACS. Concernant le capital social de la société, il peut être fixe ou variable, et aucun minimum n’est requis. Il peut être composé d’apports en numéraire et/ou d’apports en nature. Les statuts d’entreprise doivent comporter :

- L’objet de la société ;

- Les apports de chaque associé ;

- La dénomination sociale ;

- L’adresse du siège social ;

- Le capital social ;

- La durée de la société ;

- Les règles de nomination du/des gérants ;

- L’organisation de la gérance.

Il faudra également immatriculer la société au Registre du Commerce et des Sociétés.

3. Le fonctionnement d’une SCI

Dans le cas où la SCI fait partie de l’impôt sur le revenu, il faut déterminer préalablement le résultat de la société, pour ensuite le répartir dans l’imposition personnelle des associés en fonction de leur quote-part au sein du capital social. Dans le cas où la SCI relève de l’impôt sur les sociétés, l’imposition prend effet au nom de celle-ci, et non pas sur ceux des associés. Une SCI peut être gérée par un ou plusieurs gérants, qui sont des personnes physiques ou morales. La responsabilité des gérants peut être mise en cause, notamment lors d’une faute de gestion.

4. La SCI pour les particuliers

Pour les particuliers, une SCI peut avoir trois grandes fonctions :

- La gestion du patrimoine privé : c’est un moyen de prévention qui permet la protection du patrimoine privé des créanciers. La SCI devient alors propriétaire du bien et la personne réalisant l’apport recevra des titres de la société en contrepartie ;

- La préparation de la transmission : ce n’est pas le bien immobilier qui sera transmis, mais les parts de la société, ce qui permettra d’éviter l’indivision successorale ;

- L’optimisation fiscale : c’est un moyen pour réduire son imposition. Pour les personnes fortement taxées, apporter un bien à une SCI permettra de basculer à l’imposition des sociétés, et ainsi, réduire leur fiscalité.

5. La SCI pour les professionnels

D’un point de vue professionnel, la création d’une SCI a également trois grands intérêts :

- La création d’un patrimoine immobilier grâce à l’activité : la partie exploitation peut être héberger sous une société opérationnelle (SAS, SA, SARL…) et les immeubles destinés à l’exercice de l’activité étant hébergés au sein d’une SCI. Dans ce cas, le montant du loyer est fixé pour couvrir les mensualités de remboursement de l’emprunt contracté par la SCI ;

- La diversification des risques : en séparant, au niveau professionnel, la partie exploitation, de la partie foncière. Les biens immobiliers étant logés au sein d’une autre société, les créanciers de la société opérationnelle ne pourront exercer leur droit si elle est en difficulté. Cependant, le risque de confusion des patrimoines est présent, notamment lorsque le montant des loyers ne correspond pas à la réalité ;

- La préparation de la retraite et de la transmission de l’entreprise : pour le chef d’entreprise, c’est un moyen de préparer sa retraite. A la fin de sa carrière, il transmettra sa société, mais gardera sa SCI, ce qui a pour avantage de garder un revenu régulier et donc un complément de retraite. D’autre part, dans le cas des transmissions d’entreprise, les part de la SCI pourront être transmises aux héritiers ne souhaitant pas reprendre la société et les titres de la société opérationnelle, transmis aux héritiers souhaitant reprendre l’activité.

6. Choix IR ou IS

Le choix entre l’imposition du résultat à l’impôt sur le revenu ou sur les sociétés est crucial d’un point de vue de l’optimisation fiscale. Beaucoup de paramètres sont à prendre en considération.

Pour cela, nous vous invitons à prendre rendez-vous avec un de nos collaborateurs afin de vous expliquer cela plus en détail.